蘭州市房屋拆除小知識：征收房屋的前提條件。我企業(yè)自未來發(fā)展至今增強公司內(nèi)部管理,把生產(chǎn)工作視作所有工作中的命運線,在工程爆破與拆除設計和工程施工操作過程中,嚴格管理規(guī)章制度,我公司一直堅持誠實守信、客戶至上的基本原則,嚴格管理,改革創(chuàng)新,“以品質(zhì)環(huán)鏡合格,珍愛生命為先,顧客放心為主導”,誠心誠意與各界人士精誠團結,保證質(zhì)量上乘效率快綠色的專業(yè)化拆除服務,真心實意期盼與各界人士通力作,攜手同行共創(chuàng)美好的明天,推動當代拆除行業(yè)未來發(fā)展持續(xù)走向未來。

一、須是為了公共利益需要進行房屋征收活動——公共利益的界定問題

　　《征收條例》第八條是關于公共利益界定的規(guī)定。本條例可以說在立法上界定了公共利益，明確將因國防和外交的需要，由政府組織實施的能源、交通、水利、教科文衛(wèi)體、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)以及保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建等納入公共利益范疇。本條還明確了征收房屋應當由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。本條列舉的屬于公共利益的六項情形的具體內(nèi)容及其依據(jù)如下：(1)《國防法》第2條：“國家為防備和抵抗侵略，制止武裝顛覆保衛(wèi)國家的主權、統(tǒng)一、領土完整所進行的軍事活動，以及與軍事有關的政治、經(jīng)濟、外交、科技、教育等方面的活動。”《征收條例》第八條中的國防需要指的是國防設施建設的需要。外交是一個國家在國家關系方面的活動，本條所稱外交的需要主要是指使領館建設的需要。(2)基礎設施是指為社會生產(chǎn)和居民生活提供公共服務的工程設施，是用于保證國家或地區(qū)社會經(jīng)濟活動正常進行的公共服務系統(tǒng)。根據(jù)《劃撥用地目錄》的規(guī)定，能源、交通、水利等基礎設施包括石油設施、煤炭設施、電力設施、水利設施、鐵路交通設施、公路交通設施、水路交通設施、民用機場設施等。(3)公共事業(yè)是指面向社會，以滿足社會公共需要為基本目標、直接或者間接提供公共服務的社會活動。本條列舉了由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)屬于公共利益。(4)由政府組織實施的保障性安居工程建設。根據(jù)《國務院辦公廳關于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》的規(guī)定，保障性安居工程大致包括三類：一類是城市和國有工礦棚戶區(qū)改造，以及林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造;二類是廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房、公共租賃住房等;第三類是農(nóng)村危房改造。國有土地上房屋征收一般只涉及前兩類。(5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第31條規(guī)定：“舊城區(qū)的改建，應當保護歷史文化遺產(chǎn)和傳統(tǒng)風貌，合理確定拆遷和建設規(guī)模，有計劃地對危房集中、基礎設施落后等地段進行改建。”(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益。《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《公益事業(yè)捐贈法》、《招標投標法》、《信托法》、《測繪法》《海域使用管理法》等法律都涉及了公共利益，但尚未明確界定公共利益。

二、須取得有關項目的預審批

　　《征收條例》第九條在第八條的基礎上，從另一個角度進一步明確征收房屋的前提和要求。前提是確實需要征收房屋的各項建設活動應當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。要求是保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，應當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度規(guī)劃，制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃應當廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學論證。

　　《征收條例》的第八條雖然界定了“公共利益”，但是“公共利益”如何落實為具體項目則離不開行政規(guī)劃。只有合理合法的行政規(guī)劃才能真正達到規(guī)范征收行為保護私有財產(chǎn)的目的。具體而言，對于普通建設項目要進行規(guī)劃控制，規(guī)劃的一個層次就是指國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中長期規(guī)劃，二一個層次就是土地利用總體規(guī)劃，第三個層次就是城鄉(xiāng)規(guī)劃，第四個層次是專項規(guī)劃。一般城市專項規(guī)劃包含了綜合交通規(guī)劃、城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃、歷史文化名城保護規(guī)劃、城市環(huán)境保護規(guī)劃、城市豎向規(guī)劃、城市地下設施規(guī)劃及市政公用設施規(guī)劃等。城鄉(xiāng)規(guī)劃報送審查前，組織編制機關應當依法將城鄉(xiāng)規(guī)劃草案予以公告，并采取論證會、聽證會等方式征求專家和公眾意見。公告時間不少于三十天。而對于安居工程和舊城改造的規(guī)劃，則要滿足一條中四個層次的要求，同時還要滿足地方年度計劃控制，年度計劃要市、縣人民代表大會審議通過。此外舊城區(qū)改造還要受到舊城改建聽證會等控制。當然，這些規(guī)劃的基礎都建立在“廣泛征求社會公眾意見、經(jīng)過科學論證”的前提之上。

　　有關法律法規(guī)已就制定相關規(guī)劃過程中如何確保公眾參與作出了明確具體的規(guī)定，本條例未再作重復規(guī)定，因此，本條僅強調(diào)制訂國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應當廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學論證。

三、制定征收補償方案并經(jīng)過充分論證和征求公眾意見

　　《征收條例》規(guī)定了市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施房屋征收與補償工作，由房屋征收部門擬定征收補償方案，旨在規(guī)范征收補償程序，減少征收補償中的矛盾糾紛。收到房屋征收部門上報的征收補償方案后，市、縣級人民政府應當組織發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、環(huán)境資源保護、文物保護、財政、建設等有關部門對征收補償方案是否符合本條例及其他有關、法律法規(guī)的規(guī)定進行論證。對征收補償方案進行論證、修改后，市、縣級人民政府應當予以公布，征求公眾意見，明確征求意見的期限不得少于30日。其主要目的是為了規(guī)范政府的征收活動，切實保證在征收、補償活動過程中統(tǒng)籌兼顧公共利益和被征收入利益，進一步擴大公眾參與，保障公眾的知情權、參與權、建議權。

　　在擬定征收補償方案之前，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積以及租賃和用益物權等情況組織調(diào)查，依據(jù)調(diào)查結果，擬定征收補償方案。在擬定征收補償方案過程中應當遵循合法合理的原則。合法，即征收補償方案的內(nèi)容應當符合本條例規(guī)定，比如，補償方式、征收評估、保障被征收入居住條件等。合理，即征收補償方案的內(nèi)容應該是大多數(shù)人都能夠接受的，征收范圍大小合適，補償標準公正公平，設定的獎勵應當科學可行，征收補償方案的內(nèi)容，除符合法律法規(guī)規(guī)定外，還應當因地制宜，符合當?shù)氐膶嶋H情況，比如考慮當?shù)氐臍夂驐l件、風俗習慣、宗教信仰等因素。

　　征收補償方案，是政府開展房屋征收與補償工作的指南，是征求民意的載體，同時也是政府作出補償決定的依據(jù)。《征收條例》對征收補償方案的內(nèi)容未作具體規(guī)定。一般來講，征收補償方案的內(nèi)容應當包括：房屋征收范圍、實施時間、補償依據(jù)、補償方式、貨幣補償金額的確定原則和支付方式、用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的面積和地點等情況以及選房原則、回遷政策、搬遷過渡方式和過渡期限、搬遷和臨時安置費用的標準、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償標準和確定辦法、簽約期限等。征收補償方案在內(nèi)容上更側重于公平補償，征收 補償方案不包括房屋征收目的和搬遷期限。對房屋征收目的的判定，實行法定主義的原則，一般是通過合法性和合理性審查的方式進行，如是否屬于條例規(guī)定的情形之一、是否符合有關規(guī)劃、是否納入年度計劃并經(jīng)人大審議等。搬遷期限一般通過補償協(xié)議約定或者補償決定確定。

　　對征收補償方案進行論證的內(nèi)容主要包括需用地的建設項目是否符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，房屋征收范圍是否科學合理，征收補償方案是否公平等。

四、按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估

　　為了應對房屋征收過程中的社會風險，條例在征收決定作出前設置了社會穩(wěn)定風險評估程序，規(guī)定市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估。開展重大決策的社會穩(wěn)定風險評估，是民主決策、科學決策、審慎決策的基本要求。作出房屋征收決定，涉及被征收入的切身利益，對于市、縣級人民政府來說，屬于重大決策的范疇。在作出房屋征收決定前，進行社會穩(wěn)定風險評估，有利于及早發(fā)現(xiàn)、預防和化解社會矛盾，有利于防范決策風險，依法科學民主決策，有利于社會的和諧穩(wěn)定。

　　根據(jù)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估，是作出房屋征收決定的必經(jīng)程序。未進行社會穩(wěn)定風險評估，不得作出房屋征收決定。在對房屋征收進行社會穩(wěn)定風險評估中，市、縣級人民政府是評估的責任主體，具體評估工作可以由房屋征收部門組織實施;評估的對象主要是針對房屋征收的主體、前提要件、程序、方案等的合法性、合理性和可行性進行評估，對其可能產(chǎn)生的風險作出分析，得出風險評價的結論。具體來講，房屋征收部門首先要擬訂社會穩(wěn)定風險評估方案，并就房屋征收有關事項征求被征收人等利益相關方的意見，根據(jù)反饋意見，擬訂評估報告草案，經(jīng)擬作出房屋征收決定的市、縣級人民政府審核，形成正式的評估報告和評估結果，根據(jù)評估結果，作出房屋征收決定，或者形成預案后作征收決定 或者暫緩作出房屋征收決定，或者不作定。

　　把社會穩(wěn)定風險評估作為作出房屋征收決定的必經(jīng)程序，通過風險評估及早發(fā)現(xiàn)征收項目中存在影響社會穩(wěn)定的隱患，并采取有效措施予以化解，是從源頭上預防和減少征收矛盾糾紛，把問題解決在基層、解決在萌芽狀態(tài)的重要舉措。 社會穩(wěn)定風險評估應該建立一個有針對性的評價體系，盡可能多地將各種相關影響因素納入其中，在征收項目實施前全面客觀地對未來風險發(fā)生的可能性進行預測。

　　從目前實際情況來看，風險評估應該包含以下內(nèi)容：(1)征收政策的基本情況及征收的合法性、合理性;(2)征收政策是否符合法律法規(guī)的規(guī)定;(3)征收政策是否符合當?shù)氐慕?jīng)濟社會發(fā)展的總體水平;(4)征收政策能否為絕大多數(shù)群眾所接受，是否兼顧了被征收群眾的現(xiàn)實利益和長遠利益是否體現(xiàn)了公平、公正、公開原則;(5)征收項目實施的各項準備工作是否充分，如征收補償方案是否制定，征收補償標準是否符合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情。補償資金、安置房源是否落實，對困難家庭的綜合保障條件是否具備征收法律政策的宣傳公示是否到位，拆除房屋的防護措施是否完備等;(6)征收項目的實施是否會引起征收片區(qū)范圍內(nèi)或周邊居民的不滿，是否對政策出臺前的征收項目產(chǎn)生重大影響，征收補償是否與區(qū)域內(nèi)同類的項目間存在明顯不公平，是否會激化社會矛盾等;(7)征收項目的拆除施工是否有障礙或風險隱患，是否會對周邊環(huán)境產(chǎn)生較大影響，是否會造成周邊群眾生產(chǎn)、生活較大不方便，拆除工地管理能否符合規(guī)定要求;(8)征收項目的社會穩(wěn)定風險防范對策和預案措施是否齊備;(9)征收的相關配套制度是否齊全，如公示制度、信訪接待制度、責任承諾制度、舉報制度、監(jiān)管制度、責任追究制度等。(10)是否存在可能引發(fā)社會穩(wěn)定風險的其他因素。

　　《征收條例》規(guī)定市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估。2010年5月15日，國務院辦公廳印發(fā)的《關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》(國辦發(fā)明電(2010)15號)中就明確規(guī)定，拆遷項目立項前要組織專家論證，廣泛征求社會各界特別是被拆遷入的意見，并進行社會穩(wěn)定風險評估。對于沒有經(jīng)過社會穩(wěn)定風險評估或群眾意見較大的項目，一律不得頒發(fā)房屋拆遷許可證。目前，一些地方也已經(jīng)出臺社會穩(wěn)定風險評估的專門規(guī)定，如《四川省社會穩(wěn)定風險評估暫行辦法》第5條規(guī)定，以下重大事項應當開展社會穩(wěn)定風險評估：……(三)經(jīng)濟適用住房、廉租住房等住房保障政策重大調(diào)整;城市基礎設施建設、舊城改造中的拆遷補償、居民安置等政策重大調(diào)整，房地產(chǎn)市場、物業(yè)服務管理等政策重大調(diào)整;……(五)涉及農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉及農(nóng)民土地征收征用、拆遷、補償、安置和移民安置等方面重大政策和改革措施;……(八)涉及人員多、敏感性強，可能對社會穩(wěn)定產(chǎn)生影響的重大活動;……(十)有關民生問題的行政規(guī)范性文件的制定;……各級人民政府及有關部門按照前款規(guī)定結合實際情況確定應當開展社會穩(wěn)定風險評估的具體事項。《南京市城市房屋拆遷社會穩(wěn)定風險評估辦法》第2條規(guī)定，城市房屋拆遷重大政策出臺前和拆遷項目實施前都須開展社會穩(wěn)定風險評估。第7條規(guī)定，城房屋拆遷重大政策社會穩(wěn)定風險評估的主要內(nèi)容：(1)拆遷政策是否符合上位法和相關法律法規(guī)要求，是否符合黨和國家的大政方針。(2)拆遷政策是否落實了科學發(fā)展觀的要求，是否符合經(jīng)濟社會發(fā)展的總體水平。(3)拆遷政策能否為絕大多數(shù)群眾接受，是否兼顧了群眾的現(xiàn)實利益和長遠利益，體現(xiàn)了公平原則。(4)拆遷政策是否對政策出臺前的拆遷項目產(chǎn)生重大影響，是否會引發(fā)較大的社會不穩(wěn)定事件等。

五、征收補償費用足額到位、專戶儲存、專款專用

　　根據(jù)《征收條例》12條例的規(guī)定，征收補償費用應足額撥付到位，在指定的金融機構專戶儲存，專項用于房屋征收與補償，不得挪作他用。對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。根據(jù)《征收條例》第24條規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，組織有關部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。